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2018年房地产开发行业出现了史上最难融资困境

在中央“房住不炒”的大方向下,2018年房地产开发行业出现了史上最难融资困境——银行信贷收缩、拿地款融资通道被封、国内发债暂停、海外发债和信托融资成本高涨。

2018年房地产开发行业出现了史上最难融资困境

安永大中华区房地产及收购兼并主管合伙人许德之观察到,2017年房企国内平均融资成本约为8%-9%左右,2018年国内平均融资成本大概已经超过12%。而中植资本管理有限公司联席总裁李国柱向《财经》记者透露,2018年,恒 大部分项目融资成本达到年化利率18%,为了抓紧回款,很多头部地产商如碧桂园、万科、恒 大都曾要求,团队拿到项目后6个-8个月开盘,开盘必须卖出50%。

开发商意识到,最高级别的竞争已经变成比拼融资能力,这个能力甚至直接决定企业生死。

苦日子来了

最难的应该是2018年初,一家河南小型房企的区域总经理对《财经》记者回忆,那时,开发商通过银行配资拿地的通道全面被关闭。相较于银行的开发贷收紧,必须通过自有资金买地对于开发商打击更致命。“很多开发商已经谈好的项目,因为没有银行贷款而搁置。”

Wind数据显示,截至2018年一季度末,房企上市公司整体负债率为79.42%,是2005年以来的峰值。而在申银万国证券研究所的28个一级行业中,房地产行业资产负债率位居第三,仅次于银行和非银金融。

长期以来,银行理财的资金都存在违规通过信托、券商、资管的通道为房企拿地输血的现象。2018年4月底,《资管新规》正式实施,抑制了通道和非标融资。非标融资中最大的一块资产就是信托。如新规规定,同一证券期货经营机构管理的全部资产管理计划,投资于非标准化债权类资产的资金不得超过全部资产管理计划净资产的35%。

早在2017年12月22日,银监会就发布了55号文(《关于规范银信类业务的通知》),对商业银行和信托公司的行为进行规范。文中明确规定,商业银行和信托公司开展银信类业务,不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。

没有配资拿地,开发商保守一点活着不好吗?很难。一旦配资失败,开发商整个融资节奏都会被打乱,不仅拿地款大幅减少,后续融资手段也会被封堵。

十年前,开发商通过招拍挂拿一块地,可以通过融资手段进行1∶1的配资,甚至有的信誉良好的地产商,和银行间的配资可以达到3∶7。也就是说,如果一块土地的价格是4亿元,通常情况下开发商只需要自己出资2亿元,剩下的2亿元可以找银行配资。当开发商成功拍下地块后,如果四证齐全,还可以向银行申请一笔开发贷款,用于施工建设。当然,这笔钱是否到了建安公司(施工建设单位)就不一定了,建安公司被压账期已是行业惯例。开发商们只要拿了地,就有了源源不断的资金流,建安公司的垫资相当于一笔无息贷款,房子盖到一定规模,取得了销售许可证,开发商再把房子提前卖出,预售款又是一笔现金。

过去十年,中国一线城市平均房价上涨了6倍-8倍,开发商们知道这种粗犷的发展模式会导致行业崩盘,但是,只要房价坚挺,坏运气不会轮到他们。显然,监管层对于开发商的这种发展模式已经忍耐到了极限。

2018年7月31日,中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”,过去无论中央还是地方文件,相关表述都是“坚决遏制房价过快上涨”。随后,棚改审批权由地方收归中央,棚改货币化安置是导致三四线城市房价上涨的主要因素之一。而在政策调控下,一二线城市继续实行限购、限价、约束信贷机制。

来自国家统计局公布的数据显示,1月-10月,我国商品房销售金额115914亿元,同比增长12.5%,增速下滑0.8个百分点;商品房销售面积133117万平米,同比增长2.2%,增速下滑0.7个百分点;销售增速持续下行。

“买涨不买跌”是购房者一惯的消费心理,2018年,投资者之间观望情绪越来越浓。

位于北京的融创壹号院项目前5栋楼,很多明星购买,最好的户型售价高达2亿多元都抢手。但是最后一栋楼精装完大半年了,目前只卖出去一套,还是样板间打折销售。

2018年,为了快速回款,开发商们不得不“挥泪大甩卖”。如万科在厦门“首开万科白鹭郡”别墅,原价500万元,曾一口价278万元,直接腰斩;碧桂园位于上海浦东惠南的碧桂园南郡项目,开卖只有两个月,突然降价近30%。

活下去

“集团要做的第一件事情,就是进行战略检讨,落实到事业部是三年事业计划书的检讨,落实到我们具体的业务操作是‘收敛’和‘聚焦’,以‘活下去’为最终目标。”2018年9月,在万科南方区域9月度例会上,作为董事会主席的郁亮发表了一则讲话。据万科人士透露,地产日子都不好过,郁亮没想过高调公开演讲,是下属业务部门的员工不小心发了朋友圈,把视频传了出去。


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